Indemnité de remboursement anticipé d’un prêt immobilier : le contrat doit la prévoir expressément !

Cet article a été publié le 12 juin 2013 dans la catégorie juridique.

L’indemnité en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ne peut être exigée par la banque que si elle a été expressément prévue au contrat.
Cassation civile 1re, 24 avril 2013, n° 12-19070

La personne qui souscrit un prêt immobilier a la possibilité, avant son terme, de le rembourser par anticipation. Mais dans ce cas, la banque peut exiger, pour compenser le manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, le versement d’une indemnité de remboursement anticipé.

Précision : pour les prêts conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement est consécutif à la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d’activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Cette indemnité ne peut toutefois pas dépasser 6 mois d’intérêts, calculés au taux moyen du prêt (hors cotisation d’assurance) sur le montant du capital remboursé par anticipation. Cette indemnité étant, en outre, plafonnée à 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Et la Cour de cassation vient de préciser, dans une affaire récente, qu’une telle indemnité ne pouvait être due que si le contrat le prévoit expressément.  

En l’espèce, la banque avait exigé le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé alors que seuls étaient indiqués, dans les conditions générales du contrat de prêt, la limite du montant de l’indemnité et les cas dans lesquels elle ne serait pas due. Pour les juges, cette simple indication ne suffisait pas pour pouvoir en exiger le paiement.