Quel délai peut s’écouler entre la mise en vente de la résidence principale et sa cession pour bénéficier de l’exonération de plus-value ?

Cet article a été publié le 20 mai 2014 dans la catégorie fiscal.

Une décision récente du Conseil d’État a admis l’exonération de plus-value immobilière d’une résidence principale bien que la vente ait été réalisée plus de 20 mois après que le propriétaire l’ait quittée.
Conseil d’État, 7 mai 2014, n° 356328 

Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession à titre onéreux de leurs biens immobiliers sont passibles de l’impôt sur le revenu. Toutefois, ils en sont exonérés lorsque le logement constitue leur résidence principale au jour de la cession.

Mais qu’en est-il lorsque le cédant n’occupe plus le logement lors de sa mise en vente ?

Il est admis que lorsque le cédant a occupé le logement jusqu’à la mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des « délais normaux », sous réserve toutefois que le logement n’ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de sa famille ou des tiers.

Sachant qu’un délai d’une année entre la mise en vente et la vente constitue en principe un maximum. Mais l’administration fiscale estime que le délai sera tout de même apprécié au cas par cas en fonction des circonstances de la vente et des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour vendre le bien (par exemple, annonces dans la presse, mise en vente dans des agences immobilières…). Et attention, dès lors que la cession excède ces « délais normaux », l’exonération de la plus-value immobilière pourra être remise en cause.

Cette question pratique a souvent fait l’objet de décisions de justice. Un arrêt récent du Conseil d’État rappelle qu’un bien immobilier ne perd pas sa qualité de résidence principale lorsque le cédant a quitté les lieux avant le jour de la cession, et que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé a pu être regardé comme « normal ».

Dans les faits, le cédant avait mis en vente sa résidence principale le 24 novembre 2005 et la cession n’était intervenue que le 1septembre 2007. Le Conseil d’État a considéré ainsi que ce délai d’environ 22 mois pouvait être regardé comme normal et ne faisait pas obstacle à l’exonération de plus-value immobilière compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local.