Quand certaines activités connexes sont incluses dans le bail commercial

Cet article a été publié le 19 novembre 2015 dans la catégorie juridique.

Lorsqu’une activité est considérée comme incluse dans le bail d’un commerçant, elle peut être exercée sans autorisation du bailleur.
Cassation civile 3e, 16 septembre 2015, n° 14-18708 

Sauf autorisation du bailleur, le titulaire d’un bail commercial ne peut pas, en principe, changer la destination des lieux, c’est-à-dire exercer dans les locaux loués une activité différente de celle prévue dans le contrat de location. Mais ce principe peut être atténué au regard de certains usages commerciaux.

Rappel : le locataire est autorisé à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, c’est-à-dire qui ont un lien étroit avec l’activité initiale ou qui permettent un meilleur exercice de celle-ci. Mais pour cela, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À défaut, le bailleur serait en droit d’obtenir la résiliation du bail.

Ainsi, dans une affaire récente, une société qui exploitait un café, bar, salon de thé, restaurant à Versailles s’était mise à vendre des billets d’entrée au château de Versailles sans en demander au préalable l’autorisation à la société bailleresse. Cette dernière avait alors dénoncé l’adjonction de cette activité connexe non prévue au bail et demandé à la société locataire d’y mettre fin.

Appelés à statuer sur le contentieux qui s’en est suivi, les juges ont donné gain de cause à la société locataire. En effet, ils ont constaté que l’activité de vente de billets d’accès au château de Versailles était un service proposé par l’ensemble des bars restaurants situés près du château et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château. Pour eux, la vente de billets d’entrée devait donc être considérée comme incluse dans le bail commercial, le locataire n’ayant pas à demander l’autorisation au bailleur pour l’exercer.