Quand un bail commercial est requalifié en bail rural

Cet article a été publié le 13 novembre 2018 dans la catégorie juridique.

La location d’un ensemble immobilier affecté principalement, au moment de sa conclusion, à une activité d’élevage de chevaux est un bail rural, et non pas un bail commercial, quand bien même l’activité principalement exercée par la suite est une activité de centre équestre.
Cassation civile 3e, 6 septembre 2018, n° 16-20092 

La mise à disposition à titre onéreux de terres ou de bâtiments à usage agricole en vue de les exploiter pour y exercer une activité agricole est un bail rural. Sachant qu’est une activité agricole toute production correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal. Ainsi, la location de terres ou de bâtiments affectés une activité d’élevage est un bail rural, l’élevage étant réputé constituer une activité agricole.

Au moment de la conclusion du bail

Application de ce principe vient d’être faite par les juges dans une affaire où une société avait pris en location, en vertu d’un bail commercial, un ensemble immobilier qui devait « servir exclusivement à l’élevage et en général à toutes activités équestres à l’exclusion de l’activité de centre équestre ou de poney-club ». Quelques mois plus tard, le propriétaire avait autorisé la société à exercer l’activité de poney-club et étendu le bail à un local et à un terrain. Lorsque la société avait été placée en redressement judiciaire, le contrat de bail avait été cédé à une autre société. Puis le propriétaire avait envoyé à cette dernière un congé portant refus de renouvellement du bail assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. La société locataire avait alors contesté ce congé et demandé la requalification du contrat en bail rural.

Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, pour eux, la qualification d’un bail s’apprécie à la date de sa conclusion, et non pas au jour de la délivrance du congé. Or, au moment de la conclusion, les lieux étaient exclusivement affectés à une activité d’élevage. Le bail était donc bel et bien un bail rural. Peu importe donc que l’activité principale ait évolué par la suite vers une activité d’entraînement et de sport équestre.