Exploitants agricoles : gare à la sous-location de parcelles louées !

Cet article a été publié le 26 mai 2020 dans la catégorie juridique.

L’exploitant agricole qui sous-loue une parcelle à une société commerciale pour qu’elle y exerce une activité d’organisation de loisirs de plein air encourt la résiliation de son bail rural.
Cassation civile 3e, 14 novembre 2019, n° 18-12170 

La règle est bien connue : l’exploitant agricole qui exploite des terres en vertu d’un bail rural n’a pas le droit de céder ce bail ou de consentir une sous-location, même si l’opération ne porte que sur une partie des terres louées. Une cession ou une sous-location opérée au mépris de cette interdiction serait nulle. Et le bailleur serait en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail.

Important :la cession d’un bail rural est toutefois possible lorsqu’elle est réalisée notamment au profit du conjoint ou d’un descendant de l’exploitant et avec l’autorisation préalable du bailleur (ou, à défaut, avec celle du tribunal paritaire de baux ruraux).

Cette règle légale a été à nouveau appliquée par les juges dans l’affaire récente suivante. Un agriculteur avait accepté qu’une société commerciale installe et exploite des tyroliennes sur une parcelle qu’il louait. Le bailleur avait alors demandé en justice la résiliation du bail rural consenti à cet agriculteur au motif qu’il avait procédé à une sous-location prohibée. Pour sa défense, ce dernier avait fait valoir, d’une part, que cette activité de loisirs n’était que secondaire par rapport à l’activité agricole qu’il continuait d’exercer, et d’autre part, que le bailleur ne démontrait pas en quoi ladite activité compromettait la bonne exploitation du fonds loué.

Résiliation du bail pour sous-location prohibée

Ces arguments n’ont pas été entendus par les juges qui ont donc donné gain de cause au bailleur. En effet, ces derniers, après avoir constaté « qu’une société commerciale exploitait une activité d’organisation de loisirs de plein air destinés aux touristes se déroulant sur des parcelles louées », en ont déduit, sans toutefois le dire expressément, que ces parcelles lui avaient été sous-louées. Et ils ont réaffirmé que toute cession ou sous-location, même partielle, d’un bail rural constitue une cause de résiliation de ce bail, peu importe que la bonne exploitation du fonds loué soit ou non compromise.

Commentaire :compte tenu de la rigueur avec laquelle les juges ont tendance à appliquer le principe de l’interdiction des cessions de bail rural et à les sanctionner, les exploitants agricoles ont intérêt à se garder de mettre un terrain, même s’il ne constitue qu’une petite partie de l’ensemble du fonds qu’ils louent, à la disposition d’une tierce personne pour qu’elle y exerce une activité commerciale.