Cession d’une résidence secondaire : une exonération possible en cas de prêt relais ?

Cet article a été publié le 06 juin 2013 dans la catégorie fiscal.

Le contribuable qui procède à l’acquisition de sa résidence principale avant la cession de sa résidence secondaire peut être exonéré d’impôt sur les plus-values.

Depuis le 1 février 2012, la plus-value résultant de la 1ère cession d’un logement (logement secondaire ou bien locatif) autre que la résidence principale du cédant peut être exonérée d’impôt sur le revenu. Pour bénéficier de ce dispositif, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.  

Précision : sont exclues du dispositif d’exonération les cessions de terrain à bâtir et de locaux affectés à un usage autre que l’habitation (usage commercial, industriel ou professionnel).  

Le prix de la cession doit ensuite être réemployé, dans les 24 mois de celle-ci, à l’acquisition ou à la construction d’un logement affecté, soit dès son achèvement, soit dès son acquisition si elle est postérieure, à la résidence principale du cédant.  

À noter : en cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année de ce manquement.  

Et bonne nouvelle, l’administration fiscale vient de préciser que les contribuables qui procèdent à l’acquisition de leur future résidence principale avant d’avoir cédé le logement (c’est le cas lorsque les acquéreurs souscrivent à un prêt relais) peuvent néanmoins, sous certaines conditions, bénéficier de l’exonération.  

Pour cela, il faut notamment que :  

– la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de la résidence principale ;

– la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale ;

– le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement du prêt relais.  

Important : aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé. Il convient, pour apprécier le caractère raisonnable du délai entre la mise en vente et le logement, d’étudier les circonstances concrètes de chaque situation (conditions locales du marché immobilier, caractéristiques du bien cédé, démarches réalisées par le contribuable pour faciliter la vente du bien…) et de prendre en compte la conjoncture économique. En règle générale, on estime que, dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue un délai maximal.