Fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le locataire a deux ans pour agir !

Cet article a été publié le 01 décembre 2016 dans la catégorie juridique.

L’action du locataire pour faire fixer le loyer du bail renouvelé doit être intentée dans les deux ans qui suivent la prise d’effet du renouvellement.
Cassation civile 3e, 20 octobre 2016, n° 15-19940 

Comme chacun sait, lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le locataire bénéficie du droit au renouvellement. Il doit toutefois en faire la demande au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation. Le bailleur dispose ensuite d’un délai de 3 mois pour faire connaître sa décision au locataire. À défaut de réponse, le renouvellement du bail est considéré comme accepté.

Mais lorsque la demande de renouvellement du locataire est assortie d’une proposition d’un nouveau montant du loyer, le silence du bailleur ne vaut acceptation que pour le renouvellement du bail, mais pas pour les modalités du renouvellement, notamment la fixation d’un nouveau loyer. Le locataire souhaitant modifier son loyer doit donc agir à cette fin auprès du juge et ce, dans un délai de deux ans à partir de la prise d’effet du renouvellement du bail.

Ainsi, dans une affaire récente, le locataire avait, le 2 octobre 2009, adressé au bailleur une demande de renouvellement du bail moyennant un prix inférieur au loyer appliqué jusque-là. Compte tenu du silence du bailleur, le bail commercial s’était renouvelé le 1 janvier 2010, mais le loyer était resté identique à celui du contrat précédent. Le locataire avait alors, le 21 février 2012, saisi le juge afin de faire fixer son montant.

Mais la Cour de cassation a rejeté cette action car elle était prescrite. En effet, elle a d’abord rappelé que l’action du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la prise d’effet du renouvellement. Les juges ont ensuite relevé que l’action du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé, engagée le 21 février 2012, était intervenue plus de deux ans après la date de prise d’effet du bail renouvelé (1 janvier 2010). Le locataire aurait donc dû saisir le juge avant le 1 janvier 2012. Par conséquent, son action était trop tardive.

Précision : le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.