Gare aux conditions de validité d’une convention d’occupation précaire !

Cet article a été publié le 13 mars 2018 dans la catégorie juridique.

Pour qu’une convention d’occupation précaire échappe au statut du fermage, les parties doivent avoir intégré, dans leurs prévisions, le fait que la destination agricole des parcelles louées allait bientôt changer.
Cassation civile 3e, 5 octobre 2017, n° 16-15505 

Par la convention dite « d’occupation précaire », le propriétaire d’une parcelle agricole la donne en location à un exploitant de manière temporaire au motif que sa destination a vocation à changer. Cette convention n’est pas soumise au statut des baux ruraux. Mais attention, le futur changement de destination − dans la plupart des cas, il s’agit d’une parcelle destinée à être construite ou menacée d’expropriation − doit être réel et clairement annoncé dans la convention. Autrement dit, le propriétaire doit être en mesure de prouver qu’au moment de la conclusion du contrat, le locataire connaissait parfaitement son intention de changer la destination de la parcelle et qu’il avait accepté, en toute connaissance de cause, de signer une convention d’occupation précaire plutôt qu’un bail rural.

À défaut, la convention risque d’être requalifiée en bail rural soumis au statut du fermage.

Intégrer le projet de changement de destination des parcelles

Ainsi, dans une affaire récente, une commune avait consenti à un agriculteur, pour une durée d’un an, une convention d’occupation précaire portant sur des parcelles de terre qui avaient vocation, à l’avenir, à accueillir un lotissement ; convention qui avait été renouvelée chaque année pendant 8 ans. Lorsque les parcelles avaient été officiellement transformées en terrains constructibles, la commune avait demandé à l’exploitant de quitter les lieux pour que les travaux d’aménagement du lotissement puissent commencer. Mais ce dernier avait refusé de s’exécuter, car il estimait être titulaire d’un bail rural. Il avait donc saisi la justice pour qu’elle reconnaisse l’existence d’un tel bail. La cour d’appel ne lui avait pas donné gain de cause. Pour elle, le contrat litigieux revêtait bien la forme d’une convention d’occupation précaire car son caractère précaire y était expressément mentionné, la commune ayant acquis les parcelles en vue de la réalisation d’un lotissement. Lorsqu’il avait signé la convention, l’exploitant savait donc que la destination des parcelles allait changer. D’ailleurs, leur destination agricole avait bel et bien changé ensuite, ainsi que le montrait la carte communale.

Mais la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. En effet, elle lui a reproché de ne pas avoir recherché « si les parties au contrat (l’exploitant et la commune) avaient intégré, dans leurs prévisions, un projet concret de changement de destination des parcelles, de nature à justifier la renonciation par l’exploitant agricole aux dispositions impératives du statut du fermage ».

En pratique :le propriétaire qui souhaite consentir une convention d’occupation précaire à un exploitant agricole doit prendre soin d’inscrire expressément et clairement dans le contrat le changement futur de destination de la parcelle.