Logement : les principales mesures apportées par la loi ALUR

Cet article a été publié le 13 mars 2014 dans la catégorie juridique.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) met en place de nouvelles mesures régissant les relations entre propriétaires et locataires.

Votée fin février, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), dont l’objectif principal est de rétablir une égalité d’accès au logement, introduit un certain nombre de mesures axées autour de trois grandes idées que sont la régulation du marché de l’immobilier, la protection des propriétaires et des locataires, et l’accompagnement de l’innovation. Premier aperçu des mesures les plus marquantes.

La régulation du marché de l’immobilier

Une des mesures phares de la loi ALUR est l’encadrement des loyers en « zone tendue », là où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements fait augmenter inexorablement les loyers. Ainsi, le législateur impose, à compter de l’automne 2014, aux bailleurs de les baisser. Pour cela, les préfets, dans les régions concernées par le dispositif (28 grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants), doivent fixer chaque année par décret un loyer médian selon le type de bien et le secteur géographique. Les loyers alors pratiqués dans ces zones ne pourront pas dépasser 20 % de ce loyer médian.

Autres mesures significatives, permettre la simplification et la sécurisation des locations en créant un formulaire type pour le bail et l’état des lieux, une liste exhaustive des pièces exigibles par le bailleur à son futur locataire et à la caution, le montant du dépôt de garantie pour les locations meublées fixé à deux mois de loyer au lieu d’une libre fixation, la restitution du dépôt de garantie dans un délai d’un mois au lieu de deux, la clarification des honoraires d’agence et leur prise en charge majoritairement par le bailleur et enfin la transparence sur les rémunérations et les activités des syndics.

La protection des parties

Applicable à partir du 1janvier 2016 seulement, la garantie universelle des loyers (Gul) prendra la forme d’une assurance contre le risque d’impayé de loyers. Cette dernière, facultative et gratuite, permettra au bailleur d’être indemnisé par l’État du montant du loyer impayé (maximum jusqu’au loyer médian). L’État se chargeant ensuite de recouvrer l’impayé en s’adressant au locataire. Toutefois, si le bailleur ne souhaite pas recourir à cette assurance, il peut préférer l’habituel contrat de cautionnement.

Attention :
le cumul de la Gul et d’un cautionnement n’est pas possible (sauf si le locataire est un étudiant). Le bailleur doit obligatoirement porter son choix sur l’une ou l’autre de ces deux garanties.

Par ailleurs, la loi ALUR vient retoucher la traditionnelle trêve hivernale, trêve interrompant l’expulsion des locataires ou la coupure de l’alimentation en énergie (gaz, électricité) durant un laps de temps déterminé. Elle est désormais prolongée de 15 jours (finissant le 31 mars au lieu du 15), et est étendue également aux occupants de logement sans droit ni titre.

L’accompagnement de l’innovation

La crise et la hausse des prix de l’immobilier ont poussé les Français à expérimenter de nouveaux modes d’habitat. Il s’agit principalement de l’habitat participatif et de l’habitat léger.

Le premier consiste pour un groupe de citoyens à investir ensemble dans un projet immobilier et de concevoir, créer et gérer leur habitat collectivement. Le deuxième fait référence à tout un ensemble de nouveaux modes d’habitation tels que la roulotte, la yourte, le tipi… La loi a créé des statuts propres à ces nouvelles formes de logement afin de « poser » un cadre juridique.

Attention :
le Conseil constitutionnel a été saisi pour vérifier la légalité des mesures d’encadrement des loyers et de la garantie universelle des loyers. Affaire à suivre…