Marchand de biens et SCI

Cet article a été publié le 28 mai 2020 dans la catégorie fiscal.

Comment s’apprécie le caractère habituel de l’exercice de l’activité ?
Conseil d’État, n° 425443, 18 mars 2020 

Vous êtes nombreux à investir dans l’immobilier par le biais d’une ou plusieurs SCI. Qu’il s’agisse d’acquérir et de gérer votre local professionnel ou de simples placements dans des immeubles de rapport. En principe, ces SCI voient leurs résultats (composés des loyers diminués de leurs charges) imposés à l’impôt sur le revenu au nom de leurs associés (en général dans la catégorie des revenus fonciers). Ce n’est que par exception que la société est soumise sur ses résultats à l’impôt sur les sociétés. Notamment en cas d’option exercée en ce sens ou lorsque la SCI développe une activité commerciale. Cette dernière hypothèse se rencontre lorsque la société développe une activité de marchand de biens, commerciale par nature. Cela suppose qu’elle se porte acquéreur de biens immobiliers dans le but de les revendre avec un profit, et qu’elle le fasse de façon habituelle. Mais une question se pose : que signifie d’exercer l’activité de façon habituelle ? Et surtout : l’activité cesse-t-elle d’être habituelle si aucune revente n’intervient pendant une année ?

Une appréciation pluriannuelle du caractère habituel

Les magistrats viennent d’apporter une réponse à cette question que se posent de nombreux acteurs de l’immobilier. Pour eux, le caractère habituel de l’activité s’apprécie en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence, mais sur une période de plusieurs années. Et l’absence de revente sur une année civile ne suffit pas à écarter la qualification de marchand de biens au cours de l’année en cause. Précisons que dans l’affaire jugée, la SCI avait été redressé à l’impôt sur les sociétés sur ses profits pour avoir exercé une activité de marchand de biens. Elle considérait pourtant exercer une activité civile et ses statuts prévoyaient « la construction, l’acquisition et la revente de biens immobiliers ainsi que leur administration et exploitation par bail ». Elle avait alors tenté d’échapper au moins aux redressements sur une année au cours de laquelle aucune revente n’était intervenue. En vain donc !