Renouvellement du bail commercial : le silence du bailleur ne veut pas dire acceptation définitive !

Cet article a été publié le 21 octobre 2015 dans la catégorie juridique.

L’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement du bail commercial ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur de son droit d’option.
Cassation civile 3e, 16 septembre 2015, n° 14-20461 

Le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail commercial doit en faire la demande à son bailleur dans les 6 mois précédant l’expiration du bail. Ce dernier doit alors, dans les 3 mois qui suivent cette demande, informer le locataire de son intention de renouveler ou non le bail. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Toutefois, l’acceptation du principe du renouvellement du bail par le bailleur n’est que provisoire. En effet, le silence gardé par ce dernier ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur de son droit d’option. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans une affaire récente.

Rappel : le droit d’option du bailleur lui permet de refuser le renouvellement du bail alors même qu’il l’avait accepté, en offrant au locataire le paiement d’une indemnité d’éviction (sauf en présence d’un motif grave et légitime).

En l’espèce, une société bailleresse s’était vue notifier une demande de renouvellement par son locataire à laquelle elle n’avait pas répondu. Plusieurs mois après, elle avait fait usage de son droit d’option en délivrant un congé au locataire lui déniant le droit au renouvellement ainsi qu’à une indemnité d’éviction (invoquant un motif grave et légitime).

Appelés à statuer sur le contentieux qui s’en est suivi, les juges ont donné gain de cause à la société bailleresse. En effet, ils ont estimé que, bien que le silence du bailleur vaille acceptation, cette acceptation n’est que provisoire et peut donc être remise en cause par le bailleur qui exerce son droit d’option.

Précision : lorsque les modalités du renouvellement (en particulier le prix du bail renouvelé) ne sont pas encore fixées par les parties, les juges admettent l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur.